廢除優(yōu)先購買權(quán)制度的初探

摘要：優(yōu)先購買權(quán)作為我國民法上一重要制度，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了一定的作用，但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的起步，優(yōu)先購買權(quán)不僅沒有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展反而阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廢除優(yōu)先購買權(quán)越來越突出，本文就此從優(yōu)先購買權(quán)的概念入手，重點論述廢除優(yōu)先購買權(quán)的理由，以供立法者參考。

　　關(guān)鍵字：優(yōu)先購買權(quán)，債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)，物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)

　　一、優(yōu)先購買權(quán)的概念

　　關(guān)于什么是優(yōu)先購買權(quán)？各國法律均沒有作出界定，學(xué)者有不同的認(rèn)識。我國學(xué)界之通說認(rèn)為，所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依法律規(guī)定在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，享有的在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利[1]。優(yōu)先購買權(quán)具有以下特征：

    （1） 優(yōu)先購買權(quán)是特定民事主體享有的權(quán)利，它以特定的基礎(chǔ)關(guān)系為前提，并不是所有法律關(guān)系中的當(dāng)事人都享有這種權(quán)利。至于哪些基礎(chǔ)關(guān)系應(yīng)產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)是由一個國家的立法者根據(jù)一定時期政治經(jīng)濟(jì)的需要而在法律中明確規(guī)定的（允許當(dāng)事人約定的除外）。

　?。?）優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人處分權(quán)予以限制的權(quán)利。在一般情況下，財產(chǎn)的所有人將財產(chǎn)出賣給誰是不受限制的，但是在存在優(yōu)先購買權(quán)的買賣關(guān)系中，如果先買權(quán)人愿意以同等條件購買出賣人的財產(chǎn)，出賣人就不能將財產(chǎn)賣給第三人。否則，就是對優(yōu)先購買權(quán)的侵害，優(yōu)先購買權(quán)人可以請求撤銷該項買賣關(guān)系。

　?。?）優(yōu)先購買權(quán)是一種機(jī)會權(quán)利。在某些特定的買賣關(guān)系中，法律賦予優(yōu)先購買權(quán)人優(yōu)先于他人購買的權(quán)利只是一種購買機(jī)會的優(yōu)先，并不包含實體利益的優(yōu)惠，只是一種購買機(jī)會。

　　二、優(yōu)先購買權(quán)制度的歷史考察

　　（一）國外優(yōu)先購買權(quán)制度的歷史考察

　　優(yōu)先購買權(quán)制度的歷史悠久，在國外，羅馬法上的優(yōu)先購買權(quán)最初指永佃權(quán)的贖回權(quán)，其標(biāo)的物是土地。起初，佃租關(guān)系只發(fā)生在“公地”上，“所有主”是國家，后來私人土地主份份仿效，將土地租給佃農(nóng)耕種，因而“所有主”也可以是私人。永佃權(quán)僅適用于土地，后來擴(kuò)大至房屋統(tǒng)稱永租權(quán)，永佃權(quán)贖回權(quán)演變?yōu)橛雷鈾?quán)贖回權(quán)[2]。

　　羅馬法上永租權(quán)的贖回權(quán)，被近現(xiàn)代大陸法系國家民法所吸收，并演變?yōu)閮?yōu)先購買權(quán)制度?！斗▏穹ǖ洹穼^承關(guān)系中遺產(chǎn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)作了較為詳細(xì)的規(guī)定。該法第815－14條規(guī)定：“如共有人擬將其對整個共有財產(chǎn)或?qū)ζ渲幸豁椈驍?shù)項共有財產(chǎn)的權(quán)利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應(yīng)以司法公文將其擬定讓與的價格及條件，自薦取得這些財產(chǎn)人的姓名、住所與職業(yè)通知其他共有人”。（第815－14條第1款）“任何共有人均可在此項通知之日起1個月期限內(nèi)，以司法公文書通知讓與人，令其將按照讓與人向其通知的價格與條件行使先取權(quán)”。（第815－14條第2款）優(yōu)先購買權(quán)行使的期限為2個月，一般自優(yōu)先購買權(quán)人向財產(chǎn)出賣人作出答復(fù)之日起算，超過期限的，出賣人可以發(fā)出催告，以催告后15天仍不行使優(yōu)先購買權(quán)的，優(yōu)先購買權(quán)消滅，并且，出賣人可以對其提出損害賠償?shù)囊蟆＃ǖ?15－14條第3款） “有多個共有人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，視他們各自在共有財產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得出賣的財產(chǎn)”。（第815－14條第4款）“共有人的優(yōu)先購買權(quán)同樣適用于以拍賣形式轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的情形”。（第815－15條第1款）；共有人違反法律規(guī)定，出賣或拍賣共有財產(chǎn)，侵犯其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的，均屬無效行為。提起無效訴訟的期限為5年。提起無效訴訟只能針對應(yīng)當(dāng)向其進(jìn)行通知的人或他們的繼承人。（第815－16條） 《法國民法典》第815－18條還規(guī)定了用益權(quán)共有人優(yōu)先購買權(quán)。

　　《德國民法典》中的優(yōu)先購買權(quán)分為債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)和物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)?！兜聡穹ǖ洹返?04－514條是以合同方式設(shè)立債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。《德國民法典》物權(quán)篇中的第1094－1104條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)即為物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)。德國民法除規(guī)定以上約定優(yōu)先購買權(quán)之外，還規(guī)定了法定優(yōu)先購買權(quán)?！兜聡穹ǖ洹返?034－2037條對共同繼承人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定是法定的物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)；法典第2034條第1款規(guī)定：“如果一名共同繼承人將其份額出賣給第三人，則其余的共同繼承人有優(yōu)先購買權(quán)”。第570條b規(guī)定了住房承租人的優(yōu)先購買權(quán)。除此之外，德國的其它法律對法定物權(quán)優(yōu)先購買權(quán)也有規(guī)定。[3]

　　《日本民法典》第269條第、第905條規(guī)定以及《瑞士民法典》物權(quán)編第681－682條都有相關(guān)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。英美法系也有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)的英文名為“Preemptive Right”，意指實際定居于公共土地或某一特定土地的人所擁有的以特定價格優(yōu)先于其他人購買該定居土地之特權(quán)，是定居于公共土地者或公共土地墾殖者優(yōu)先于其他人而購買或墾殖該土地的權(quán)利。在美國，近現(xiàn)代優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定多見于公司法上。如《美國標(biāo)準(zhǔn)公司法》第26條（1）股東的優(yōu)先股權(quán)“規(guī)定：除公司章程或本條款有限制和禁止外，股東應(yīng)具有優(yōu)先購買權(quán)，以獲得公司未發(fā)行股份或庫存股或可轉(zhuǎn)換為股份或具有認(rèn)購或獲得股份的證券。值得一提的是，這一情況在大陸法系國家也是存在的。如法國商事公司法、德國股份公司法都對股東優(yōu)先購買權(quán)作了規(guī)定。

　?。ǘ┪覈鴥?yōu)先購買權(quán)制度的歷史考察

　　中國古代優(yōu)先購買權(quán)之適用范圍要比西方為廣，最早可追溯到《唐律》，有親、鄰先買權(quán)，且定其順序[4]。五代時，田宅典、賣中親、鄰享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定已經(jīng)較為明確。據(jù)《五代會要》載 “如有典賣莊宅，準(zhǔn)例房親鄰人，合當(dāng)承當(dāng)，若是親人不要及著價不及，方得別處商量，不得虛抬價例，蒙昧公私，如發(fā)覺，一任親人論理，勘責(zé)不虛，業(yè)主牙保人并行重斷，仍改正物業(yè)，或親鄰不收買，妄行遮吝阻滯交易者，亦當(dāng)重斷。從之。”以上關(guān)于親鄰優(yōu)先承當(dāng)規(guī)定，是后世親、鄰優(yōu)先購買權(quán)的雛形。[5]

　　優(yōu)先購買權(quán)于宋、元時期有了長足的發(fā)展，并逐漸形成制度。宋律規(guī)定了以下幾種優(yōu)先購買權(quán)：(1) 親、鄰優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)“莊宅牙人議定稱，凡典物業(yè)，先問房親，不買，次問四鄰；其鄰以東南為上，西北次之；上鄰不買，遞問次鄰；四鄰俱不售，乃外召錢主。或一鄰至著兩家以上，東西二鄰則以南為上，南北二鄰則以東鄰為上”?！端涡探y(tǒng)·戶婚律》“典賣指當(dāng)論競物業(yè)條”：“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰親，契帖內(nèi)虛抬價錢，及鄰親妄有遮恡者，并據(jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷。南宋寧宗慶元年間（1195－1200）重修的田令和嘉定十三年（1220年）刑部頒降的條冊，將親和鄰作了合并，即必須是房親中的地鄰或地鄰中的房親才享有優(yōu)先購買權(quán)。（2）典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)。典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)在北宋初年已趨成熟。宋律規(guī)定：“今后應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè)，其業(yè)主欲賣者，先須問現(xiàn)典之人承當(dāng)，即據(jù)余上所值錢數(shù)，別寫絕產(chǎn)賣斷文契，一道連元典并業(yè)主分文契批印收稅，付現(xiàn)典人充為永業(yè)，更不需問親鄰。如現(xiàn)典人不要，或雖欲收買，著價未至者，即須盡時批退”。（3）承佃（租）人優(yōu)先購買權(quán) 。宋代對于依法收回國有的絕戶田產(chǎn)，由于分散不易管理，而將其出賣，出賣時承佃人有優(yōu)先購買權(quán)。如仁宗天圣元年（1023年）出賣戶絕入官之田產(chǎn)，“榜示見佃戶,依價納錢買充永業(yè)”，“若見佃戶無力收買，即問地鄰，地鄰不要，方許中等以下戶全戶收買。”政府因財政緊張或經(jīng)營不善也出賣官莊屯田，出賣官莊屯田時，一般按戶絕田產(chǎn)體例，承佃人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　《元典章》：“已典就賣，先須立限，取問有服房親，先親后疏，次及鄰人親徒等及諸鄰處分典賣者聽，次見典主。”[6]元代繼承了宋代以親、鄰為核心的優(yōu)先購買權(quán)制度，并有一定的的發(fā)展。明清時期的法律對優(yōu)先購買權(quán)沒有規(guī)定，但民間優(yōu)先購買權(quán)已成習(xí)慣，多受家法族規(guī)的調(diào)整。清末修律時，在《大清民律草案》中廢除了親、鄰優(yōu)先購買權(quán)，而保留了承（佃）租人、典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。概言之，中國古代之先買權(quán)主要包括：親族先買權(quán)（或稱親房人先買權(quán)）、地鄰先買權(quán)、典主先買權(quán)、佃租先買權(quán)、上手業(yè)主先買權(quán)、合伙人先買權(quán)等。這些先買權(quán)有定于國家律法者，大多則來自于民間習(xí)慣，見于習(xí)慣法。[7]

　　我國臺灣地區(qū)民法規(guī)定了以下幾種法定優(yōu)先購買權(quán)：基地承租人的優(yōu)先購買權(quán)；基地所有人對房屋的優(yōu)先購買權(quán)；耕地承租人優(yōu)先購買權(quán)等 。[8]

　三、我國優(yōu)先權(quán)制度現(xiàn)行立法規(guī)定

　　新中國成立以后，在我國民事立法中，既繼受了傳統(tǒng)民法中的優(yōu)先購買權(quán)，又創(chuàng)立了優(yōu)先購買權(quán)的一些新形態(tài)。我國法律對優(yōu)先購買權(quán)沒有系統(tǒng)地一般性規(guī)定，而是散見于一些法律以及行政法規(guī)和有關(guān)司法解釋之中。具體有以下幾種：

　　1、承租人優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人出售租賃物時，承租人在同等條件下有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。我國《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第6條第5款規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)，在承租土地的使用年限內(nèi)，承租土地使用權(quán)出讓時，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。（該條于是2009年廢除）出租人未按此規(guī)定出賣出租房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《城市公有房屋管理規(guī)定》第36條第2款：出售共有房屋時，出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　2、共有人優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，我國法律有明確規(guī)定。《民法通則》第78第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第10條規(guī)定：“房屋所有人出賣共有房屋須遞交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。”《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第10條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第36條第1款：共有人在出賣共有房屋時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。1997年6月1日建設(shè)部頒布實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第19條，第42條。共有人以其共有的房地產(chǎn)作抵押，事先應(yīng)征得其他共有人的書面同意，抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押權(quán)人和其他共有人，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

　　1994年12月28日地質(zhì)礦產(chǎn)部頒布的《礦產(chǎn)資源勘查成果登記管理辦法》第2條，第15條：由有探礦權(quán)的兩個或兩個以上單位合資、合作勘查礦產(chǎn)資源，獲得可供進(jìn)一步勘查和開發(fā)利用的勘查成果，在取得成果登記證書后，若一方轉(zhuǎn)讓其成果，同等條件下，合資、合作方有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā返?40條第1款，1995年2月15日國家科委發(fā)布實施的《對外交流中保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)的示范規(guī)則》第24條：在合作開發(fā)技術(shù)合同中，當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。中外合作研究、開發(fā)和設(shè)計的科技成果，按照合作各方在合作協(xié)議的約定確定有關(guān)知識產(chǎn)權(quán)的歸屬。其申請專利和其他工業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利一般屬于合作各方單位共有，并可以按照下列原則辦理： 合作各方中任何一方轉(zhuǎn)讓共有的專利申請權(quán)或共有的專利權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知其他合作方，合作的其他各方有優(yōu)先受讓的權(quán)利。

　　3、典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán) 。典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)是指在出典人出讓典物時，典權(quán)人有優(yōu)先于他人購買典物的權(quán)利。典權(quán)的歷史源遠(yuǎn)流長，作為中國特有的一項物權(quán)，在中國歷史上或有法律明確認(rèn)可或作為民間習(xí)慣被廣為傳承。典權(quán)人的先買權(quán)作為典權(quán)的一項派生權(quán)利，與典權(quán)相生相伴，在民間廣為盛行，也曾經(jīng)得到法律的認(rèn)可。1963年《最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個問題的意見〉（修正稿）》規(guī)定：“房屋回贖后，出租或出賣時，原承典人在同等的價格上有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)。”

　　4、股東優(yōu)先購買權(quán) 。（1）《公司法》第三十五條：股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權(quán)優(yōu)先按照實繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。第七十二條：有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第七十三條：人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。（2）《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第23條規(guī)定：“合營一方如向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資款，須經(jīng)合營他方同意，并經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，合營一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時，合營他方有優(yōu)先購買權(quán)。”（3）《合伙企業(yè)法》第23條規(guī)定：“合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外。”第四十二條：合伙人的自有財產(chǎn)不足清償其與合伙企業(yè)無關(guān)的債務(wù)的，該合伙人可以以其從合伙企業(yè)中分取的收益用于清償；債權(quán)人也可以依法請求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行該合伙人在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額用于清償。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行合伙人的財產(chǎn)份額時，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。第七十四條：有限合伙人的自有財產(chǎn)不足清償其與合伙企業(yè)無關(guān)的債務(wù)的，該合伙人可以以其從有限合伙企業(yè)中分取的收益用于清償；債權(quán)人也可以依法請求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行該合伙人在有限合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額用于清償。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行有限合伙人的財產(chǎn)份額時，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人。在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　1997年9月15日中國人民銀行頒布實施的《農(nóng)村信用合作社管理規(guī)定》第18條，第19條；1998年6月19日中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村信用社規(guī)范工作的意見》第2條第1款第1項：農(nóng)村信用合作社社員的股份優(yōu)先受讓權(quán)

　　1990年12月12日對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部發(fā)布的《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》第81條（2001年4月12日修訂后的第78條）規(guī)定：外資企業(yè)清算處理財產(chǎn)時，中國企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織的優(yōu)先購買權(quán)

　　5、 住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán) 。在20世紀(jì)80年代產(chǎn)生的我國住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)，是我國特定時期的特定產(chǎn)物，它對于加快我國由計劃經(jīng)濟(jì)福利分房向貨幣分房過渡具有積極的意義。有關(guān)住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)主要體現(xiàn)在以下法律、法規(guī)中：1988年2月25日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵職工購買占有舊住房的意見》（七）（九）中規(guī)定：“出售舊住房時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)。”“職工購買舊房五年后即有權(quán)出售，原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。”同年5月1日起施行的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理辦法》第6條第5項規(guī)定：對公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房擁有部分產(chǎn)權(quán)的個人要求將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售的，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第14條規(guī)定：“職工購買公有住房要堅持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租并優(yōu)先出售給住房困難戶。”1999年建設(shè)部頒布的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第6條第1款第5項規(guī)定：“對公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房擁有部分產(chǎn)權(quán)的個人要求將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。”

　　6、其它優(yōu)先購買權(quán)。除上面幾中常見的外，還有其它優(yōu)先購買權(quán)。如1990年5月19日國務(wù)院頒布實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條第1款規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。1997年3月30日國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)和改善文物管理工作的通知》第4條：國家對公民出售個人所有的傳世珍貴文物有優(yōu)先購買權(quán)。

四、廢除優(yōu)先購買權(quán)的理論

　　第一、優(yōu)先購買權(quán)的共同不足。從以上分析來看，不論是保留優(yōu)先購買權(quán)還是取消優(yōu)先購買權(quán)都有一定的合理性。但筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)主張廢除優(yōu)先購買權(quán)。以上幾種具體的優(yōu)先購買權(quán)都存在以下共同不足。

　　1、違背意思自治原則。意思自治是民法的基本原則，作為現(xiàn)代民法理念之一的意思自治是受限制的意思自治，即國家為了秩序、效率、正義等原因，往往會對當(dāng)事人意志自由作一定限制。我國正在處于市場經(jīng)濟(jì)時代，市場經(jīng)濟(jì)其實質(zhì)就是契約經(jīng)濟(jì)，就是以市場為資源配置中心的經(jīng)濟(jì)，它的本位職能是要求尊重權(quán)利本位，要求在各市場主體地位平等、競爭機(jī)會均等的條件下，依其自主意思去追求他的利益。法律上的平等是保證市場主體參與市場競爭的必備前提，至于其競爭結(jié)果是否平等則不予考慮。法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)“與所有權(quán)的基本原理相違背。所有權(quán)是人對財產(chǎn)最充分、最安全、最強(qiáng)大的支配權(quán)，其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上不受干涉。依私法自治原則，當(dāng)事人在選擇出賣對象、內(nèi)容、價款時不應(yīng)受外界的干涉才對。”[9]

　　2、優(yōu)先購買權(quán)制度不能很好地體現(xiàn)'物盡其用'。有學(xué)者認(rèn)者認(rèn)為優(yōu)先權(quán)有利于發(fā)揮物質(zhì)財富的經(jīng)濟(jì)效益，以做到物盡其用[10]。突出表現(xiàn)在優(yōu)先購買權(quán)以簡化物上法律關(guān)系、降低交易成本。其實不然，第一：確立優(yōu)先購買權(quán)使法律關(guān)系更多，表現(xiàn)為優(yōu)先購買權(quán)的競合。例如多個共有人的優(yōu)先購買權(quán)之間的關(guān)系，當(dāng)共有人轉(zhuǎn)讓其份額而其他多個共有人爭相行使優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)如何處理？在大陸法系國家一般有三種處理方法，即由其他共有人共同行使優(yōu)先購買權(quán)、由其他共有人按份額行使優(yōu)先權(quán)和由出賣人在優(yōu)先購買權(quán)人中選擇買受人。此外，也有學(xué)者主張應(yīng)由最先行使優(yōu)先購買權(quán)者購得。王利明在處理承租人與共有人優(yōu)先權(quán)競合時也談到，“從充分發(fā)揮物的效用來講，這一規(guī)定確有其合理性，但是在法理上，該規(guī)定是值得商榷的”[11]。第二、優(yōu)先購買權(quán)制度節(jié)約交易成本也不盡然。“出租人出賣出租房屋應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)” 。“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。依此規(guī)定，出賣人出售出租房屋須提前3個月通知承租人，如果承租人以同等條件購買了出租房屋則當(dāng)然節(jié)約了交易成本，如果經(jīng)過3個月的考慮，承租人最后不愿購買出租房屋，這時欲購買房屋的第三人也從別處購得了房屋（因出賣人沒有權(quán)利要求第三人耐心等待），那么房屋所有人希望出售房屋的愿望落空。同時市場風(fēng)險莫測，即使第三人愿意購買也可能由于房屋價格下降而使房屋所有人遭受損失。另外，如果房屋出賣人未盡通知義務(wù)而與第三人成交，則承租人請求人民法院宣告房屋買賣無效的話，就白白地浪費(fèi)了交易資源，破壞了一樁業(yè)已建立的交易[12]。還有，圍繞著對標(biāo)的物是否購買或出賣可能會在出賣人、優(yōu)先購買權(quán)人、第三人之間產(chǎn)生無休止的爭訟。由上可知，優(yōu)先購買權(quán)制度不但不能節(jié)約交易成本，而且會給出賣人帶來難以預(yù)測的損失。

　　3、行使優(yōu)先購買權(quán)的時“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)的界定問題。 優(yōu)先購買權(quán)只能在同等條件下才能行使。所謂同等條件是指先買權(quán)人購買出賣人的財產(chǎn)時，其購買條件和出賣人與第三人達(dá)成的買賣條件相同，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買出賣人的財產(chǎn)。關(guān)于同等條件的具體內(nèi)涵是什么，國外有三種立法例，一是法國立法?！斗▏穹ǖ洹返?15－14條規(guī)定：先買權(quán)人應(yīng)以出賣人與第三人協(xié)商的“價格及條件”購買。二是德國立法。德國民法不僅規(guī)定普遍適用的一般條件，還規(guī)定了適用于特殊情況下的變通條件?！兜聡穹ǖ洹返?05條第2款規(guī)定的一般條件是：“一經(jīng)行使先買權(quán)，先買權(quán)人與先買義務(wù)人之間的買賣即按先買義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立。”《德國民法典》第507條、508條、509條對三種特殊情況的規(guī)定是：（1）、從給付的買賣。即出賣人與第三人所訂立合同中，“第三人對合同中先買權(quán)人不能履行的從給付負(fù)有義務(wù)的，先買權(quán)人可以支付從給付的價金代替從給付。從給付不能以金錢估價時，不得行使先買權(quán)，但無此從給付，與第三人的合同亦能成立的，對此種從給付的約定不予考慮。”（2）、第三人將設(shè)有先買權(quán)的標(biāo)的物與其他標(biāo)的物一起購買，先買權(quán)人可以購買設(shè)有先買權(quán)的標(biāo)的物。如果“先買權(quán)人因部分標(biāo)的物在分離時使其顯受損失的，可以要求先買權(quán)擴(kuò)及全部標(biāo)的物。”（3）、延期支付價金的買賣。如果在合同中允許第三人延期支付價金，先買權(quán)人只能在為延期支付的價金提供擔(dān)保時始得請求延期付款。不管是法國法上的“相同價格和條件”，還是德國法上的“相同條款”，均不考慮出賣人與第三人合同內(nèi)容以外的，對出賣人利益有影響的任何因素。三是日本立法。日本民法典的規(guī)定比較靈活。地上權(quán)人收取工作物時“土地所有人通知愿以時價買取時，地上權(quán)人無正當(dāng)理由，不得拒絕”。

　　我國法律對什么是同等條件沒有規(guī)定，理論界和司法實務(wù)界有二種觀點：一是絕對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購的條件與其他買受人認(rèn)購的條件完全相同；二是相對同等說，即認(rèn)為先買權(quán)人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。相對同等說又可分為二種情況。一是指價格條件相同；二是指價格條件和價款支付條件（主要指支付價款的時間、次數(shù)，不包括價款支付方式）相同[13]。絕對同等說主要采納了德國民法的作法，這種條件過于嚴(yán)格，現(xiàn)實中不易實現(xiàn)，這種觀點已被大多數(shù)人所拋棄。所以，這里的同等條件主要是但不應(yīng)限于價格條款，應(yīng)根據(jù)合同的具體情況判斷其他合同條款是否對當(dāng)事人具有特別重要的意義，來決定其是否能夠作為應(yīng)當(dāng)“同等”的條件。另外，價格條件標(biāo)準(zhǔn)客觀，具有可操作性。然而司法實踐中如何去確定價格是否同等也是一個比較復(fù)雜的過程。

　　第二、廢除優(yōu)先權(quán)的具體問題的分析。

　　1、廢除承租人優(yōu)先購買權(quán)。有學(xué)者從維護(hù)“既存關(guān)系”出發(fā)認(rèn)為，承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，可避免因出租房屋的多次買賣而使承租人的生活發(fā)生過大的變動，從而達(dá)到穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序的目的。但事實并非如此，根據(jù)'買賣不破租賃'的原則，出租人的變更并不改變租賃合同的效力，即使無先買權(quán)規(guī)定，承租人也可得到保護(hù)。但因先買權(quán)的行使卻會使出租人、承租人及第三者之間利益發(fā)生沖突，“沖突是危害秩序的根源”[14]。 先買權(quán)人欲低價購買，則可能與第三人惡意串通，而第三人與出賣人為各自利益，同樣會串通起來對抗先買權(quán)的行使，糾紛難免發(fā)生。同時，先買權(quán)既然具有對抗第三人的效力，那么出賣人與第三人之間的合同效力在先買權(quán)時效期間便處于不確定狀態(tài)，因而使他們承受著極大的市場價格風(fēng)險，財產(chǎn)安全受到威脅。一個只能維護(hù)個別人生活安全而危及更多人財產(chǎn)安全的制度，不能說有積極的秩序價值[15]。有學(xué)者[16]談到廢除承租人優(yōu)先購買權(quán)的主要理由有：（1）、對于承租人而言，即使確認(rèn)房屋買賣無效，也不利于有效徹底地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。因為只確認(rèn)無效，并沒有同時宣告出租人與承租人之間的買賣關(guān)系成立，承租人仍處于被動狀態(tài)，無力強(qiáng)制出租人將房屋賣給他。而出租人總可以通過各種方式規(guī)避法律，比如通過解除合同，合同期滿后不與續(xù)訂，收回所有權(quán)等方式消滅優(yōu)先購買權(quán)存在的基礎(chǔ)，然后再賣與其他人。尤其現(xiàn)在房屋租賃一般基于口頭上的一致，租期不確定，導(dǎo)致舉證困難，更為出租人規(guī)避法律提供了條件，甚至導(dǎo)致“買賣不破租賃”失靈，這實際上更加損害了承租人的利益，甚至構(gòu)成對其生存權(quán)的威脅。（2）、對于出租人而言，承租人有時為了自己的私利，而故意阻撓出租人行使權(quán)利如事先卡價，表示不予購買，在出租人與第三人締結(jié)契約時卻出面阻撓，矢口否認(rèn)曾放棄其優(yōu)先購買權(quán)，使交易無法順利進(jìn)行[17]。在承租人提起惡意之訴的場合，法院確認(rèn)買賣無效之時，承租人未明確表示購買，或根本不同意購買房屋，導(dǎo)致一旦確認(rèn)無效出現(xiàn)涉訴房屋將無法出售的情形，這嚴(yán)重?fù)p害了出租人的利益，有礙交易的安全與快捷。（3）、對于第三人而言，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度實質(zhì)上是將第三人作為一種中介工具加以利用，隨時可能被耍弄。若承租人不行使其優(yōu)先購買權(quán)，第三人方可僥幸獲得房屋所有權(quán)，一旦承租人行使，第三人的目的將落空。從而挫傷其交易的積極性；先買權(quán)人則因坐享其成，也不免助長其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會風(fēng)氣。更為突出的是，如果第三人有償、善意、和平的取得房屋，并已經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了登記公示手續(xù)，基于物權(quán)的公示公信力，該第三人應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這足以使承租人優(yōu)先購買權(quán)落空。但據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，其法律適用則恰好悖反，這必將導(dǎo)致物權(quán)的公示公信原則受到損害，善意取得制度流于形式。（4）、對于國家、社會公共利益而言，只確認(rèn)無效，并不意味著承租人與出租人的買賣當(dāng)然成交，因此并未解決實質(zhì)性的糾紛，實有徒勞無功之嫌，或者導(dǎo)致累訴，不符合訴訟兩便原則；而且法院花費(fèi)大量時間來認(rèn)定其適用條件是否相同，且認(rèn)定結(jié)果上難免會有較大的差異，從而導(dǎo)致判決的不一致，損及法律的統(tǒng)一與權(quán)威。另外，當(dāng)事人訂立合同，辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)付出了大量時間，一旦轉(zhuǎn)讓行為被宣告無效，必然造成交易成本的提高。綜上而言，這必然是對有限社會資源的浪費(fèi)。（5）、市場經(jīng)濟(jì)條件下，人員流動性強(qiáng)，且異地工作、分居者比比皆是，為了其工作、學(xué)習(xí)、生活的需要，租賃房屋往往成為他們的最佳選擇。商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品交易的發(fā)達(dá)，也使租賃房屋由過去的單純住房租賃模式演變?yōu)楝F(xiàn)在租賃形式、租賃目的多樣化的格局，因商業(yè)目的租賃房屋日趨增多[18]。但這種租賃基本上都是局部短期租賃且多無購買的意思。在此情況下，規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)極無適用的普遍性并會引發(fā)交易糾紛的泛濫；而且局部承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定不明確，如果允許局部承租人對整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，這不但對于出租人的處分權(quán)造成不適當(dāng)?shù)募s束而且在存在數(shù)個承租人的場合，若他們同時主張，則勢必造成不可調(diào)和的矛盾，人為的造成糾紛，影響出租人的交易乃至社會的穩(wěn)定。這與優(yōu)先購買權(quán)的立法目的減少糾紛和交易風(fēng)險相悖。另外、共有人優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)同時存在的場合，它們是否存在競合以及競合的法律適用存在諸多爭議，實踐中也極易引發(fā)糾紛。

　　2、共有人優(yōu)先購買權(quán)。從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，共有人優(yōu)先購買權(quán)分為按份共有人優(yōu)先購買權(quán)和共同共有人優(yōu)先購買權(quán)。所謂按份共有人優(yōu)先購買權(quán)是指按份共有人將其在共有財產(chǎn)中擁有的份額出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。這主要是基于該出讓份額屬于該共有財產(chǎn)中的一個有機(jī)組成部分，共有人在共同的生產(chǎn)生活中已經(jīng)存在對其共同行使所有權(quán)的事實。所謂共同共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共同共有的財產(chǎn)分割后，如果一個或數(shù)個共有人要出賣個人財產(chǎn)，其他原共有人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　對于共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)，首先，我國《物權(quán)法》沒有規(guī)定共同共有人有優(yōu)先購買權(quán)，而在《民法通則意見》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”其條文的內(nèi)涵是在“共有關(guān)系存在，共有人就對共有財產(chǎn)無法劃分各人的份額或確定哪個部分屬于哪個共有人。因而在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人是不可能轉(zhuǎn)讓份額的。因此，也不可能導(dǎo)致其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。在共同共有關(guān)系終止以后，共有財產(chǎn)因分割而轉(zhuǎn)化為各個共有人單獨所有財產(chǎn)，各個所有人當(dāng)然有權(quán)根據(jù)自己的意志處分其財產(chǎn)，而不能對原共有人個人財產(chǎn)所有權(quán)的行使施加任何限制。如果允許原共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，則對原其他共有人財產(chǎn)所有權(quán)的行使施加了不合理的限制。”[19]其次，《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。但是這里沒規(guī)定未經(jīng)全體共同共有人同意的其法律行為無效。也就是說對于善意第三人無權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)來進(jìn)行對抗，如果對方是惡意的第三人，其他共有人可以基于惡意行為主張其行為無效，而不是基于優(yōu)先購買權(quán)行為。

　　按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，法律有明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第九十七條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。很明顯，對于善意第三人來說，法律是應(yīng)當(dāng)保護(hù)的，如果當(dāng)事一個基于優(yōu)先購買權(quán)主張撤銷，首先不利于交易的進(jìn)行，其次也沒有保護(hù)到善意第三人的利益，第三則會浪費(fèi)了一定資源（如時間，訴訟費(fèi)等），第四，更會激化當(dāng)事人的矛盾，不得于社會安定。第五、關(guān)于如何理解共同共有人先買權(quán)標(biāo)的“財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用”。以“屬于一個整體或配套使用”及其類似理由作為優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)，可能導(dǎo)致無限擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍，并會在實踐中產(chǎn)生諸多弊端。[20]為了不使優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍無限擴(kuò)大，有學(xué)者認(rèn)為，對“一個整體或配套使用”不能理解過寬。[21] 如對建筑物區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的“房屋”就不能適用。如果單從“一個整體”來理解，一棟房屋從結(jié)構(gòu)上是“一個整體”，但建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)人對某一建筑物的特定部分有所有權(quán)，對公共部分有共同使用權(quán)，對整棟房屋的修繕、管理等方面有成員權(quán)，并且其公共部分的使用權(quán)和成員權(quán)是隨特定部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，不能獨立分開，單獨轉(zhuǎn)讓。每一個人對房屋的某一部分有單獨的完整所有權(quán)，他們中的某一人對其單獨所有的部分出賣時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不能以房屋屬于“一個整體”而主張享有優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對所有權(quán)施加的不合理限制。因此，對于“一個整體或配套使用”的理解很抽象，實踐中難以操作。

　　3、典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)?，F(xiàn)今法律是沒有明確規(guī)定典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，1963年《最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個問題的意見〉（修正稿）》規(guī)定：“房屋回贖后，出租或出賣時，原承典人在同等的價格上有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)。”筆者認(rèn)為，不宜在法律中規(guī)定典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)。這是因為典權(quán)制度與我國傳統(tǒng)的重孝好名、保留祖業(yè)的觀念緊密相聯(lián)。隨著人們觀念的更新，現(xiàn)實生活中設(shè)定典權(quán)的現(xiàn)象日益減少，典權(quán)已沒有存在的必要，典權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)也就沒有了存在的基礎(chǔ)條件。即使今后仍然有人愿意將財產(chǎn)出典，可以通過訂立合同來確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，典權(quán)人可否有優(yōu)先購買權(quán)也可在合同中一并約定，而不需法律硬性規(guī)定典權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。[22]

　　4、股權(quán)（出資）轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購買權(quán)。由上可知，我國現(xiàn)行法上，股東優(yōu)先購買權(quán)主要指有限責(zé)任公司股東在轉(zhuǎn)讓出資時，其他股東的優(yōu)先購買權(quán)；有限責(zé)任公司新增資本時，原有股東的優(yōu)先購買權(quán)；合伙人的優(yōu)先購買權(quán)。第一、法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)在于公司或合伙企業(yè)具有人合性和資合性，但股權(quán)或出資在轉(zhuǎn)讓時，法律首先都強(qiáng)調(diào)由當(dāng)事自己協(xié)議，而法律再規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)只具有補(bǔ)充的作用，實踐中大多都有在協(xié)議中有規(guī)定，故法律再這樣規(guī)定不具有實際意義。第二、執(zhí)行中股權(quán)或出資的轉(zhuǎn)讓，公司法規(guī)定了二十天的考慮期限，對于先予執(zhí)行來說，這個時間是否太長了，而合伙企業(yè)中又沒有規(guī)定時間，其操作性不強(qiáng)，沒有必要設(shè)立這種權(quán)利。第三、對于公司或合伙企業(yè)，其以股份計算相當(dāng)于按份共有，這個問題就回來上面去了（見共有人優(yōu)先購買權(quán)部分）。第四、有限責(zé)任公司股東在轉(zhuǎn)讓出資時，其他股東能否行使部分優(yōu)先購買權(quán)？我國法律沒有規(guī)定，理論界有不同意見，其問題相當(dāng)復(fù)雜，對于復(fù)雜的問題，有簡單的辦法（即廢除優(yōu)先購買權(quán)）為什么不用呢？第五、“對于股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的交易過程來說,必將增加交易成本,而且這樣的交易成本損失不是'保護(hù)有限責(zé)任公司的人合性'能帶來的收益所能夠彌補(bǔ)得了的,對于交易中的各方來說也是得不償失。因此,股東優(yōu)先購買權(quán)的存在,其結(jié)果是弊大于利。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯認(rèn)為,人們總是面臨權(quán)衡和選擇；法律也只不過是在各種對立甚至沖突的權(quán)益中尋求平衡和妥協(xié)。就優(yōu)先購買權(quán)制度來說,賦予股東優(yōu)先購買權(quán)是不經(jīng)濟(jì)的,沒有必要為了一個形式上的'人合性',犧牲交易各方的利益而增加交易成本。”[23]

　　5、住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)。由上可知，住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)主要有三類，即原住戶的優(yōu)先購買權(quán)；住房困難戶的優(yōu)先購買權(quán)；原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為，住房制度改革中的優(yōu)先購買權(quán)是住房制度改革中的一種過渡性措施，沒有長久的適用性，隨著住房制度改革任務(wù)的完成也就完成了它的歷史使命。在今后的立法中應(yīng)予取消。[24]

　　綜上而言，優(yōu)先購買權(quán)制度僅為了保護(hù)個別人的利益，而犧牲了整個交易鏈條的安全和私法自治的基本民法理念，增加了交易糾紛，造成社會資源的浪費(fèi)，而且其存在的社會基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，李維曾說過“法律不可能給每個人以方便，如果它有益于全體和大多數(shù)人，我們就該滿足了”，為了更多的利益，所以筆者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)制度應(yīng)予以廢棄。

　　【注釋】

　　[1]王利明：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社01年4月版，第32頁
　　[2]陳朝壁：《羅馬法原理》，法律出版社2006年，第296頁
　　[3]孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年，第170頁
　　[4]孔慶明：《中國民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256頁
　　[5]呂志興：《中國古代不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度研究》載《現(xiàn)代法學(xué)》2000年第2期第124頁
　　[6]《中國古代法中的優(yōu)先購買權(quán)》，張友煌，2005-12-4
　　[7]梁治平：《清代習(xí)慣法：社會與國家》，中國政法大學(xué)出版社1996年6月版，第61頁
　　[8]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社，1998年，第505頁。
　　[9]王崇敏，《不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析》，《行政與法》2000年第4期
　　[10]王利明：《共有中的優(yōu)先購買權(quán)》，楊立新主編：《民商法前沿》第1、2輯，吉林人民出版社，2002年9月，第72頁
　　[11] 王利明：《關(guān)于原共有人的優(yōu)先購買權(quán)》載《中國民商法律網(wǎng)》
　　[12]李少華：《法定優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)、效力及實現(xiàn)》載《當(dāng)代法學(xué)》03年第2期
　　[13]王福祥：《論優(yōu)先購買權(quán)》，《法制與社會發(fā)展》，1995年第2期，第38頁
　　[14]張文顯：《法理學(xué)》，法律出版社，1997年版，第294頁
　　[15]劉云升：《先買權(quán)制度法律價值等諸問題的探討》，《河北法學(xué)》00年第5期第38-39頁。
　　[16]趙萃萃：《關(guān)于廢除承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的幾個理由》載《民商法網(wǎng)刊》06年第7期
　　[17]劉毅勤：《房屋優(yōu)先購買權(quán)制度及其存廢之我見》，趙中孚主編，《民商法理論研究》第一輯 ，中國人民大學(xué)出版社1998年版， 第72頁
　　[18]徐力：《房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)-〈合同法〉第230條規(guī)定的解釋與適用》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15集，最高人民法院民一庭編，法律出版社2003年版，第105頁
　　[19]王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，1998年4月，第791-797頁。
　　[20] 李開國，黃明耀：《論房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)》，《中南政法學(xué)院學(xué)報》，93年第2期
　　[21]蔡福華：《民事優(yōu)先權(quán)研究》，人民法院出版社，2000年10月，第68頁
　　[22]（《優(yōu)先購買權(quán)若干問題研究》曹艷芝，《民商法網(wǎng)刊》2006年第11期
　　[23]《有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購買權(quán)的理論基礎(chǔ) 》胡大武, 張瑩:《西南民族大學(xué)學(xué)報》（人文社科版） 2007 /08總第192期，袁錦秀,段方群《 股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)研究: 交易成本視角》載《時代法學(xué)》 2005 （3） : 37.p137
　　[24]曹艷芝：《優(yōu)先購買權(quán)若干問題研究》載《民商法網(wǎng)刊》2006年第11期